yurist 77 logo2

Субаренда земельного участка: особенности и порядок заключения

Субаренда земельного участка или как её ещё называют — уступка прав аренды, заключается в передаче объекта недвижимости во временное пользование лица, не являющегося стороной арендных отношений по первоначальному договору. О том, как оформляются субарендные отношения и всегда ли можно уступить права на земельный объект, поговорим далее.

В чём разница между арендой и субарендой?

Принципиальное отличие состоит в том, что при оформлении договора аренды передающей стороной или арендодателем выступает собственник недвижимости, а при субаренде – временный пользователь или арендатор. Иными словами, арендатор, принимая в пользование участок земли, приобретает право распоряжения объектом в части передачи его третьему лицу.

Второе отличие может состоять в величине арендной платы, взимаемой с пользователя. Так, например, арендатор по первоначальному договору вправе передать участок в пользование за плату, величина которой будет превышать величину, установленную договором аренды.

Всегда ли можно передать землю в субаренду?

Далеко не всегда, а только в тех случаях, когда это не противоречит условиям договора аренды и действующему законодательству. Первый вариант запрета представляет собой отдельное положение, внесённое в первоначальный договор собственником земельного участка, согласно которому арендатор ни при каких обстоятельствах не должен передавать вверенный ему объект в субаренду.

Правила участия в аукционе на аренду земли

Второй вариант применим к земельным участкам, арендованным у государства или муниципалитета. Такие участки в силу закона или условий договора не всегда можно передать в пользование иному лицу. К примеру, нельзя уступать права аренды на участки, расположенные в особой экономической зоне, а также участки, полученные в пользование по результатам аукциона.

Среди прочих причин, препятствующих заключению договора субаренды земли, можно выделить следующие:

  1. Использование земли не по назначению. Например, если полученный в субаренду участок используется под строительство в то время, как назначение объекта не позволяет этого делать.
  2. Наличие на территории земельного участка неузаконенных построек;
  3. Обременения и ограничения в части распоряжения или пользования объектом недвижимости. В данном случае подразумевается: арест, запрет регистрационных действий, сервитут, залог или иные виды ограничений.
  4. Долговые обязательства арендатора по первоначальному договору. В таких обстоятельствах существует риск прекращения арендных отношений, вслед за которым последует прекращение и субарендных отношений.

Правила оформления субаренды участка

Если говорить об общих правилах оформления субаренды, то в этой части отличий от процедуры оформления аренды практически нет. Однако, некоторые нюансы заслуживают внимания.

Так, например, арендатор, намеревающийся передать полученный участок в пользование другому лицу, должен уведомить об этом собственника, который одновременно выступает в качестве арендодателя. Согласовывать возможность передачи земли третьему лицу при отсутствии любых видов запретов не нужно, однако, собственник должен знать, кто в настоящий момент использует его землю.

Второй нюанс касается обязанности по регистрации сделки. По общим правилам договор субаренды, заключаемый на период в 12 и более месяцев, должен пройти процедуру государственной регистрации в органах Росеестра.

И последняя особенность состоит в специфике соглашения, содержание которого будет несколько отличаться от договора аренды.

Содержание договора субаренды участка

Вводные сведения, вносимые в любой вид двухстороннего соглашения, включают:

  • дату и место составления договора;
  • наименование документа (например, «договор субаренды земельного участка»);
  • данные передающей стороны. Здесь указываются ФИО и сведения из паспорта гражданина либо наименование, и основные реквизиты организации, если арендатор – юридическое лицо;
  • данные принимающей стороны (указываются аналогичные предыдущим сведения об субарендаторе).

Общие сведения в содержании договора в данном случае будут включать:

а). Сведения об основании переуступки прав на объект недвижимости. В эту часть нужно внести информацию о первоначальном договоре аренды (основные реквизиты) и собственнике земли.

б). Сведения о предмете соглашения. Здесь необходимо подробно прописать характеристики передаваемой в пользование недвижимости, в том числе:

  • тип недвижимого имущества (земельный участок);
  • кадастровый номер;
  • точный адрес местонахождения;
  • площадь;
  • назначение;
  • сведения о наличии (отсутствии) на земельном участке каких-либо строений;
  • сведения о существующих ограничениях (если таковые имеют место);
  • иные сведения.

в). Права и обязанности каждой из сторон договора. В этом блоке важно прописать следующие моменты:

  • обязанность арендатора предоставить земельный участок пользователю в установленный соглашением срок, уведомить собственника о заключении договора и следить за тем, чтобы субарендатор использовал участок в соответствии с его назначением;
  • обязанность пользователя следить за состоянием вверенного ему объекта, проводить при необходимости работы по его восстановлению, а также своевременно оплачивать субаренду земли;
  • право субарендатора использовать землю в соответствии с разрешённым видом деятельности и возводить на земельном участке строения (если таковая возможность допускается);
  • право арендатора прекратить субарендные отношения, если пользователь будет нарушать срок и порядок внесения платы, использовать землю не по назначению или вести незаконную деятельность.

г). Период действия субарендных отношений.

д). Размер и порядок внесения платы за пользование землёй.

е). Ответственность сторон на случай неисполнения условий договора.

ё). Порядок расторжения соглашения.

ж). Особые условия (например, способы и порядок урегулирования спорных вопросов).

В заключительной части договора указываются реквизиты сторон и ставятся личные подписи участников арендных отношений.

Важно! При долгосрочной субаренде (свыше года) соглашение наделяется юридической силой не с момента подписания, а с момента государственной регистрации.

Приложение к договору субаренды

Пакет документов приложения в зависимости от периода действия договора будет отличаться. Так, при долгосрочных субарендных отношениях продолжительностью 12 и более месяцев пользователь земельного участка, помимо своего экземпляра договора, должен иметь на руках:

  1. Кадастровый паспорт или заменяющую его выписку из ЕГРН с описанием объекта недвижимости и перечнем характеристик.
  2. Технический паспорт на каждое расположенное в пределах участка строение.
  3. График, в соответствии с которым субарендатор должен вносить платежи.
  4. Выписку из Государственного реестра, содержащую сведения о регистрации субарендного права.

Если договор краткосрочный, достаточно приобщить к нему приёмопередаточный акт и дополняющие документы, например, протокол разногласий, и протокол их согласования, а также оформленное к договору дополнительное соглашение. Последние три документа не являются обязательными, а приобщаются только в случае их составления.


yurist 77 ru yuridicheskie uslugi


«Юрист-77.ru»

  • юридические услуги;
  • юридическая консультация;
  • юридические статьи;
  • шаблоны документов.

Напишите нам: admin@yurist-77.ru

Задайте интересующий Вас вопрос — напишите нам на вышеуказанный адрес электронной почты. В письме укажите контакты для связи.

Время работы

  • пн — пт: 9:00 – 18:00;
  • очная и дистанционная работа;
  • выезд юриста;
  • + 7 (968) 478 11 45.