yurist 77 logo2

Проблемы приватизации земельных участников

При оформлении земли в собственность Земельным кодексом Российской Федерации установлен общий порядок приватизации земельных участков, но в связи с тем, что существует различная классификация земельных участков и каждому виду присущи особенности  приватизации,  выявляется ряд проблем.

Отметим, что наиболее важными  для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации:

По наличию на земельном участке строений:

  • земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц;
  • земельные участки, свободные от зданий, строений, сооружений

По признаку делимости земельного участка:

  • делимый земельный участок, то есть земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории;
  • неделимый участок, то есть тот, который не может быть разделен.

По наличию у граждан прав на земельные участки:

  • земельные участки, находящиеся у граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения.

По цели использования:

  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • для ведения личного (подсобного) хозяйства
  • для садоводства, огородничества и дачного хозяйства;
  • для строительства.

Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

  • единоличная собственность (один собственник земельного участка);
  • долевая собственность (каждый из собственников имеет право собственности на долю земельного участка);
  • совместная собственность (собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на их приватизацию.

Проблема состоит в том, что на один и тот же участок могут претендовать два разных лица, один из которых является носителем исключительного права (собственник недвижимого имущества на указанном участке), а другой – обладатель на переоформление (землепользователь).

Возникает вопрос, как должна разрешаться коллизия исключительного права и права на переоформление? В судебной практике этот вопрос решается следующим образом. Приведем пример. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом (КУГИ) Московской области и предпринимателю о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации посчитал, что оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене с принятием в отмененной части нового решения, основываясь на следующих обстоятельствах.

Отказав в иске, суды сочли, что при продаже здания к ООО (новому собственнику) могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости, поскольку третье лицо (землепользователь данного участка) реализовало свое законное право на переоформление и стало собственником участка.

Между тем такой вывод судов, по мнению надзорной инстанции, основан на неправильном применении действующего законодательства.

Предпринимателю предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

Предприниматель в порядке реализации права на переоформление обратился в КУГИ Московской области за выкупом всего земельного участка. Между предпринимателем и КУГИ Московской области заключен договор купли-продажи этого земельного участка, впоследствии зарегистрировано право собственности.

На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему торгового комплекса располагается также здание, принадлежащее на праве собственности ООО.

Подпунктом 5 пункта 1части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьи лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по сути, установил, что такое субъективное публичное право, как исключительное право, имеет большую юридическую силу, чем право на переоформление, и в случае коллизии между ними приоритет должен отдаваться исключительному праву.

Отдельно необходимо остановиться на проблеме, связанной с реализацией исключительных прав в отношении одного и того же земельного участка несколькими собственниками объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.

Таким образом, закон связал в один процесс реализацию исключительных прав несколькими собственниками объектов недвижимого имущества, находящихся на одном и том же земельном участке.

Подтвердим примером.  Открытое акционерное общество (ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации, Комитету по управлению государственным имуществом (КУГИ) и фонду имущества субъекта Российской Федерации, местной администрации, РФФИ о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен с обязанием фонда имущества заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером в размере ¼  от 1863 кв. м, что составляет 466 кв. м, в соответствии с проектом представленного договора купли-продажи с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. В остальной части иска отказано.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил: на местную администрацию возложил обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 466 кв. м, в иске к фонду имущества отказал.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся судебные акты и отказывая в иске, исходил из следующего.

ОАО является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1543,2 кв. м в жилом доме. Остальные помещения (в том числе и жилые и нежилые) принадлежат другим физическим и юридическим лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на праве оперативного управления.

ОАО обратилось с заявкой на приватизацию ¼ доли (466 кв. м) земельного участка общей площадью 1863 кв. м, ранее переданного в постоянное (бессрочное) пользование ОАО. КУГИ в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить договор аренды.

Удовлетворяя  иск, суд первой инстанции сослался на  наличие у истца права на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на возможность отчуждения в соответствии с частью 4 статьи 35 данного Кодекса доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание.

Между тем, к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом. Норма, содержащаяся в части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, применена судом неправомерно, так как ее действие распространяется на случаи, когда отчуждается доля в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности. В данном деле не происходит отчуждения доли в праве собственности на здание, а истец и другие владельцы помещений в доме не являются собственниками земельного участка.

Вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит пункту 1статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способ оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминимума.

В связи с тем, что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении прав собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по сути разъяснил, что в сфере приватизации земли допустима только совместная реализация исключительных прав собственников объектов недвижимого имущества, находящихся на неделимом земельном участке.

Объекты недвижимого имущества применительно к их расположению по отношению к земельному участку могут быть наземными, надземными и подземными. По своим техническим характеристикам сооружения могут быть линейными (трубопроводные и кабельные сети, железнодорожные пути и т.п.) и объемными (производственные и складские сооружения и т.п.).

В связи с этим возникает вопрос: собственник ли любого объекта недвижимого имущества обладает исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации?

Ответ на данный вопрос не столь очевиден, как может показаться на первый взгляд. И вот почему. Как быть если применительно к одному и тому же земельному участку помимо наземного здания имеется несколько подземных линейных и объемных объектов недвижимого имущества? Можно ли допустить, что в этой ситуации каждый из собственников недвижимого имущества обладает субъективным публичным правом в сфере приватизационных отношений, реализация которых возможна только при совместном обращении в орган публичной власти?

Статья 36 Земельного кодекса поименована: «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Следовательно, указанные законодательные положения целевым образом не ориентированы на собственников подземных объектов недвижимого имущества.

Поэтому нельзя исключать, что в судебной практике будет признано следующее обстоятельство: у собственников подземных объектов недвижимого имущества по смыслу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют исключительные права в сфере приватизации земли. У каждого из них есть только субъективное право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для эксплуатации соответствующего подземного объекта.

Конечно же, этот вывод не касается собственников подвальных помещений здания. Последние вместе с другими собственниками помещений, расположенными в том же здании, вне всякого сомнения, обладают исключительными правами в сфере приватизационных отношений.

Сложнее дело обстоит с наземными и надземными линейными объектами. Скорее всего, административная и судебная практика может пойти одним их следующих путей при разрешении данного вопроса.

Первый вариант. С учетом того, что законодатель в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации среди обладателей исключительных прав в сфере приватизации земли в первую очередь указывает собственников зданий (разновидности объемных объектов), в правоприменительной практике может устояться позиция о том, что собственники наземных и надземных линейных сооружений не обладают названными субъективными публичными правами.

Второй вариант. На практике может возобладать подход, согласно которому с учетом принципа единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов собственники любых наземных и надземных линейных объектов недвижимого имущества обладают исключительными правами в сфере приватизации земли. При таком развитии вопроса собственник объемного объекта, находящегося на неделимом земельном участке, и собственник линейного объекта, проходящего через тот же участок либо расположенный в пределах названного участка, должны будут руководствоваться пунктами 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса российской Федерации.

Далее следует отметить, что часто встречающейся проблемой на практике является ситуация когда невозможность регистрации прав часто связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и в документах государственного органа по государственному кадастровому учету.

В случае  если земельный участок предоставлен до 30 января 2001 года для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, жилищного и индивидуального гаражного строительства и фактическая площадь больше указанной в документе, регистрируется действительная (фактическая) площадь земельного участка. Расхождение данных не должно превышать размер минимальной установленной площади. Законом Иркутской области для садоводств установлен минимальный размер -  четыре сотки. А для ведения индивидуального строительства, занятия подсобным хозяйством администрация Иркутского района установила чуть больший лимит - шесть соток. В противном случае дачнику предстоит оформлять дополнительные земли как отдельный участок.

Может оказаться, что земли меньше, чем указано в документах. В этом случае необходимо провести межевание, полученные данные направить в управление Роснедвижимости по месту нахождения участка и написать заявление в Росрегистрацию с просьбой внести новые данные о площади земельного участка в единый реестр прав на недвижимость. К заявлению необходимо приложить новый кадастровый план. В Росрегистрации выдадут свидетельство о регистрации права собственности на новую площадь.

Нередко оказывается, что участок входит в состав земель особо охраняемых природных территорий. Закон устанавливает несколько категорий земельных участков, которые вообще не подлежат приватизации. Это земли лесного фонда, а также земли, расположенные в границах историко-культурных и санитарно-защитных зон. Если участок оказался на такой территории, оформить право собственности на него невозможно. Приведем пример из судебной практики. Предприниматель С. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации по отказу в предоставлении в собственность земельного участка площадью, обязать Администрацию подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его предпринимателю С.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя С., суд обеих инстанций исходил из того, что спорный земельный участок входит в состав земель, отнесенных к землям особо охраняемых природных территорий, которые, в свою очередь, ограничены в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) и, следовательно, с учетом пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть предоставлен в частную собственность.

Исходя из установленного, суд пришел к выводу о том, что продажа спорного земельного участка невозможна, поскольку согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки особо охраняемых природных территорий и объектов.

В этой связи вывод суда о соответствии отказа Администрации в предоставлении предпринимателю С. спорного земельного участка в собственность действующему законодательству и об отсутствии нарушений прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности указанным отказом является правомерным и обоснованным.

 Остается проблемой и высокая стоимость процедуры межевания. Средняя цена межевания в Московской области составляет от 10 до 15 тысяч рублей. Это коммерческие цены, они устанавливаются, несмотря на областной закон о предельно максимальных ценах работ по проведению землеустройства. По закону за межевание участка под индивидуальное жилье или гаражи установлена предельная цена 5 тысяч 87 рублей, дачного участка – 3 тысячи 160 рублей. Однако организации отказываются выполнять работы на таких условиях, так как себестоимость работ намного выше установленных норм.

В Наро-фоминском районе повсеместно возникают вопросы о границах земельных участков садоводств. Ведь на протяжении десятилетий не проводились четкие определения этих границ. В некоторых случаях границы, установленные лет десять назад, совершенно не совпадают с проведенными замерами. Граждане, организации платили налог с земли, которой по сути дела у них не было. С этим столкнулись члены многих садоводств Наро-фоминского района, которые с 1999 года безуспешно пытаются оформить фактические границы садоводства. Как показывает анализ регионального и федерального законодательства, законодательно не определены признаки сложившихся земельных участков (сложившегося порядка, использования земельных участков), что ведет к возникновению споров, затягиванию переоформления прав на землю, затрудняет разграничение государственной собственности на землю. В последнее время в Московской области наблюдается рост спорных территорий, особенно в лесных и сельскохозяйственных зонах. Лесничествами не проводились плановые промеры лесных угодий в течение многих лет. На местах бывших лесов в 90 годах, проданных либо изъятых, построены фермерские хозяйства, пасеки, садоводческие товарищества, жилые дома. Вывод земель, например, в Московской области производился в 1993 году, но не был доведен до своего логического конца.

Для разрешения  создавшейся ситуации и реального окончания всех противостояний возможен единственный выход - выдать всем гражданам, фактически владеющим земельными участками в фактических границах садоводств, легитимные документы на них. Чтобы можно было эти документы  предъявить в суде, отдать в банк для получения под залог своей недвижимости ипотечного кредита и т.п. Единственным условием должен быть факт пользование землей садоводством на протяжении не менее пяти лет со дня подачи заявления на регистрацию. Такой факт может быть, например, оплата налогов на землю.  

Проблемы, о которых говорилось выше,  являются насущными для сегодняшнего землепользователя. Они  в той или иной мере разрешаются  при обращении в суд или в связи с совершенствованием законодательства.

Между тем, при анализе правоотношений, возникающих при приватизации земельных участков и их использовании можно спрогнозировать в ближайшем будущем возникновение новых еще не обозначенных в настоящее время проблем. А именно, с определением границ земельных участков по вертикали.

Так, в статье 19 Закона «О недрах» сказано, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы имеют право по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров. В этой связи встают вопросы: почему именно пять метров? От какой точки определять пять метров - от максимально высокой точки данного участка или от самой низкой? Законодательством не урегулирован порядок определения границ в глубину.