yurist 77 logo2

Правовое регулирование приватизации земельных участков в современной России. Порядок приобретения земельного участка в собственность

В настоящее время правовую основу приватизации земельных участков составляют различные правовые акты в зависимости от приватизируемого объекта.  Приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией расположенных на них объектах недвижимости на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Эти акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости.

Приватизация же «свободных» земельных участков основывается на нормах Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Порядок приватизации или приобретения права аренды земельных участков установлен в Федеральном законе от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на их приватизацию, то есть приобретение в собственность на основании договора купли-продажи.

Согласно положениям пункта 2 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, которым до даты вступления Кодекса в действие земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право до 1 января 2010 года путем выкупа участка либо заключения соответствующего договора аренды.

На практике возник вопрос: переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, закрепленное для большинства коммерческих и некоммерческих организаций, - это субъективная публичная обязанность или право?

Длительное время в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления физическими и юридическими лицами права владения и пользования земельными участками являлось право постоянного (бессрочного) пользования, которое позволяло вместе с тем хоть в какой-то мере компенсировать отсутствие права собственности на землю.

В ходе проведения земельной реформы – как до, так и после принятия Конституции Российской Федерации 1993 года, закрепившей право частной собственности на землю – законодатель параллельно с процессом возрождения собственности на землю предоставил физическим и юридическим лицам возможность продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо переоформить имеющийся титул на титул собственности. Очевидно, что основные преобразования института субъективных гражданских прав на землю связаны с вступлением в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При этом согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, во всяком случае, исключалось как автоматическое изменение титулов прав на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

В развитие данной позиции Конституционный Суд РФ дополнительно указал, что положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривает возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Именно поэтому Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке конституционно-правового истолкования трансформировал конструкцию «обязаны» в конструкцию «вправе».

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суды, рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

При таких обстоятельствах переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для большинства коммерческих и некоммерческих организаций – это субъективное публичное право, а не обязанность.

Выбор вида права (собственность либо аренда), на который переоформляется право постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется лицом, за которым закреплен земельный участок, а не уполномоченным органом государственной власти и местного самоуправления.

На данный момент действует Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в уточненной редакции, пункт 2.2 статьи 3 которого гласит, что  указанные выше лица вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правом на выкуп земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, обладают все собственники расположенных на них зданий, строений и сооружений, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Актуальным на сегодняшний день в правовом регулировании приватизации земельных участков является и  Федеральный закон  № 93-ФЗ от 23 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемый Закон о дачной амнистии.

До принятия данного Закона в нашем государстве действовал разрешительный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Статья 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривала два способа приватизации садовых и огородных и дачных земельных участков: коллективный и индивидуальный. 

При коллективном способе приватизации процедура осуществлялась в трехстадийной последовательности

На первой стадии общее собрание (собрание уполномоченных) членов объединения (товарищества, потребительского кооператива, партнерства) должно было принять решение о приобретении прав на землю общего пользования (собственность такого объединения как юридического лица и общая совместная собственность членов объединения) и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков.

На второй стадии общее собрание либо правление объединения должно было рассмотреть подготовленные комиссией материалы о приватизации земельных участков и принять решение о ходатайстве перед соответствующим органом местного самоуправления о закреплении в собственность земель общего пользования за объединением. А садовых, огородных и дачных земельных участков - за конкретными гражданами, их супругами.

На третьей стадии решение органа местного самоуправления о приватизации земельных участков должно было быть принято в месячный срок со дня подачи соответствующего заявления. Именно это решение являлось основанием для выдачи гражданам (садоводам, огородникам, дачникам) и их объединению (товариществу, потребительскому кооперативу, партнерству) свидетельств, удостоверяющих их права на землю. Отказ в приватизации мог быть обжалован в судебном порядке.

Одновременно пункт 3 статьи 28 Закона предоставлял гражданам право в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. Согласно пункту 5 статьи 20 и пункту 3 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, имели право однократно бесплатно приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами не допускалось. Граждане могли воспользоваться названным правом в любое время.

Индивидуальный способ приватизации земельного участка

Для приобретения права собственности на земельный участок гражданину, обладающему этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, необходимо было обратиться в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

Несмотря на то, что предоставление земельных участков в собственность осуществлялось по упрощенной схеме, она работала крайне плохо из-за отсутствия или несоответствия требованиям законодательства правоустанавливающих документов и широко распространенной практики, когда индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гараж возводились вообще без разрешения на строительство. По свидетельству экспертов процесс государственной регистрации в собственность земельного участка и расположенных на нем построек занимал не менее полугода и был чрезвычайно дорог. В соответствии с ныне действующим Законом о дачной амнистии граждане вправе в заявительном порядке оформить в собственность жилые и садовые дома, гаражи и земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если этого не было сделано раньше.

Упрощенный порядок для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства распространяется на две категории граждан.

К первой категории относятся граждане, имеющие документы о том, что земельный участок принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования или документ, в котором право на участок конкретно не названо или невозможно определить вид этого права («неопределенное» право). Наличие перечисленных документов автоматически наделяет граждан правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Ко второй категории граждан, на которых распространяется упрощенный порядок для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства относятся граждане, которые владеют участком в садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе, имеют документы, подтверждающие членство в данном товариществе (кооперативе), но не имеют каких бы то ни было документов о правах на землю.

Такие граждане имеют право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является следующий документ:

  • акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
    акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственней книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
  • иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок;
  • акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственней книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
  • иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, Закон о дачной амнистии признает любые документы - решения, справки, выписки, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Эти бумаги теперь считаются достаточными для регистрации права собственности.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый план соответствующего земельного участка, который воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Далее следует этап получения кадастрового плана земельного участка. В соответствии с Федеральным законом государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Кадастровый план земельного участка: 

  • фиксирует границы земельного участка в координатах с выносом их на местности;
  • устанавливает тригонометрическую площадь земельного участка; 
  • фиксирует существующие объекты недвижимости, в т.ч. инженерной инфраструктуры; согласовывает границы земельного участка с соседними землепользователями;
  • фиксирует ограничения и обременения пользования земельным участком.

В случае, если реальные границы участка и его площадь не совпали с тем, что значится в документах, новый закон разрешает оформить неучтенные ранее метры в свою собственность. 

Эта привилегия действует при двух условиях:

  • при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей;
  • уточненная площадь земельного участка не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

После подготовки перечисленных выше документов начинается процесс государственной регистрации права собственности на земельный участок. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

  • прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об плате государственной пошлины;
  • правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
  • установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Срок проведения государственной регистрации прав – месяц со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это является гарантией обеспечения прав заявителя. В течение месяца учреждение юстиции обязано принять решение о государственной регистрации, либо ее приостановлении, или отказе в регистрации.

По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае  если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Еще одно нововведение: в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Таким образом, Закон о государственной регистрации с 1 сентября 2006 г. наделяет нотариусов правом представлять интересы владельцев земельных участков и дач при оформлении и регистрации прав, в том числе сдавать документы своих клиентов в регистрирующие органы.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. С 1 января 2007 года государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 100 рублей.

Физическое лицо предъявляет также документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В целях сокращения и упрощения административных процедур Законом о дачной амнистии введено положение о запрете требования у граждан каких-либо дополнительных документов, не обозначенных в тексте закона.

Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в статье 18 Закона о государственной регистрации. Важным является требование о том, что тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателя. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Подводя итоги изложенному в данной главе, следует отметить, что длительное время в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления физическими и юридическими лицами права владения и пользования земельными участками являлось право постоянного (бессрочного) пользования, которое позволяло вместе с тем хоть в какой-то мере компенсировать отсутствие права собственности на землю.

В ходе проведения земельной реформы – как до, так и после принятия Конституции Российской Федерации 1993 года, закрепившей право частной собственности на землю – законодатель параллельно с процессом возрождения собственности на землю предоставил физическим и юридическим лицам возможность продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо переоформить имеющийся титул на титул собственности. Очевидно, что основные преобразования института субъективных гражданских прав на землю связаны с вступлением в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Дальнейшее развитие земельного законодательства привело к принятию таких законодательных актов как Федеральный закон  № 93-ФЗ от 23.06.2006 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», Федеральный закон от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и других, что значительно упрощает процедуру приватизации земельных участков.