yurist 77 logo2

Ипотека в силу закона: понятие, условия возникновения

Гражданам, уже приобретавшим недвижимость на заёмные средства, хорошо известны такие понятия как ипотека и залог. Тех же, кто только собирается сделать дорогостоящую покупку, уместно интересуются вопросом, что такое ипотека в силу закона.

Понятие ипотеки и залога

Под ипотекой понимается передача в залог недвижимости, в результате чего её собственник сохраняет права владения и использования, но ограничивается в праве распоряжения.

Соответственно, залогом признаётся вид обеспечения обязательств заёмщика, который в случае их неисполнения рискует потерять имущество. При ипотечном кредитовании предметом залога всегда выступает объект недвижимости, при других кредитных отношениях в залог может быть передано иное имущество.

Как узнать, почему отказали в ипотеке

Лицо, передающее в залог имущество, называется залогодателем. Таковым может являться как сам заёмщик, так и стороннее лицо. Кредитор после принятия обеспечения в виде залога становится залогодержателем и, в соответствии с положениями ст. 334 ГК РФ, вправе при неисполнении заемщиком возложенного на него обязательства в установленный договором срок требовать:

  • обратить взыскание на квартиру с целью последующей реализации и возмещения непогашенной задолженности;
  • передать предмет залога в собственность. В этом случае дальнейшая судьба имущества определяется кредитором.

Обратите внимание! Залогодержатель в отличие от других кредиторов того же заёмщика обладает преимущественным правом на предмет залога, а заложенная недвижимость, даже если она является единственным жильём, может быть изъята и реализована на торгах.

Понятие ипотеки в силу закона

Ипотекой, возникающей на основании закона, именуют правоотношения кредитора и заёмщика, закреплённые на уровне законодательства и предусматривающие одновременное соблюдение двух условий:

  • наличие в законе указания на возникновение ипотеки с возможностью определить залогодержателя;
  • наличие законодательно определённых обязательств, при которых возникает ипотечное обязательство.

Законом, указывающим на возникновение ипотечных обязательств, выступает ФЗ № 102. Согласно ст. 2 последнего, ипотека возникает по обязательствам, основанным на кредитном соглашении, в том числе: договоре займа, купли-продаже, подряде, аренде и иных договорах.

Чаще ипотеку в силу закона связывают с кредитованием и в этом случае таковая возникает при:

  • оформлении целевого займа для приобретения или строительства недвижимости, в том числе в рамках программы жилищного кредитования участников НИС (предметом залога будет выступать покупаемый или возводимый объект);
  • возведении за счет заемных средств на переданном в залог участке здания или сооружения (обременение автоматически распространяется на строящуюся недвижимость);
  • приобретении на кредитные средства строящейся недвижимости (объект передается в залог по завершению строительства до исполнения обязательств).

Что касается иных оснований, то ипотека в силу закона возникает, например, в случае приобретения недвижимости в рассрочку, покупки жилья с использованием материнского капитала, а также по договору ренты. При оформлении последнего рентополучатель на время исполнения обязательств по договору пожизненного содержания приобретает право обременения недвижимости.

Как это работает

Действующее законодательство обязывает участников сделок, связанных с возникновением, передачей или аннулированием права собственности на объекты недвижимости, прибегать к государственной регистрации. Органом, уполномоченным на совершение регистрационных действий с недвижимостью, является Росреестр.

Именно сюда обращаются граждане и юридические лица, когда нужно узаконить ту или иную сделку.

Установление обременения в виде ипотеки осуществляется параллельно с регистрацией договора посредством проставления отметки на документе — основании перехода прав. При ипотечном кредитовании дополнительно к соглашению составляется закладная. Таковая не является обязательным документом, но большинство банков настаивает на её оформлении.

Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку

Прекращение возникшей в силу закона ипотеки становится возможным не ранее, чем обязующаяся выплатить стоимость недвижимости сторона передаст продавцу причитающуюся сумму или остаток долга.

Если в сделке участвует банк, схема отличается. Заёмщик за счёт средств кредитора осуществляет расчёты с продавцом сразу, а впоследствии погашает только кредит.

Соответственно обременение, зарегистрированное в пользу кредитной организации, снимается после внесения последнего платежа.

Нюансы ипотечного обременения

Нередко покупатели при регистрации договора в органах Росреестра недоумевают по поводу наложения обременения, в то время как сделка вполне легальна, а средства переданы продавцу. Виной тому неправильно составленный договор и отсутствие подтверждения исполнения обязательств. Так, если в ДКП прописан срок передачи средств, но отсутствует расписка или платёжный документ, регистратор зафиксирует ипотеку в силу закона, а погасит её после получении сведений о том, что расчёты произведены.

Ипотеку, возникающую в силу закона, следует отличать от ипотеки в силу договора. Второй вариант предполагает передачу в залог имущества или имущественного права с заключением договора ипотеки в дополнение к основному. Такой способ кредитования предусматривает передачу в залог не приобретаемой на заёмные средства недвижимости, а объекта, находящегося в собственности заёмщика или третьего лица. При этом в случае неисполнения обязательств кредитор может претендовать на удовлетворение денежных требований, исходя из стоимости заложенного имущества, оценка которого осуществляется в соответствии с требованиями законодательства и по соглашению сторон.