Понятие жилого помещения

Точного определения жилого помещения современное законодательство не содержит, но отмечает характерные его признаки: недвижимое состояние объекта, его изолированность и обязательная пригодность для проживания. Существует четыре вида жилых помещений:

жилой дом — индивидуально-определённое здание, которое состоит их комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые служат для бытовых нужд;
часть жилого дома (квартиры) — состоит из одной или нескольких комнат, изолированных или неизолированных друг от друга;
квартира — это помещение в многоквартирном доме, которое является структурно обособленным. Оно состоит из комнат, имеет возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, а также обладает помещениями вспомогательного использования, которые предназначены для бытовых нужд;
комната — это часть жилого дома (квартиры), которая предназначена для проживания. Часть комнаты не может быть жилым помещением.

Жилое помещение нужно использовать в соответствии с законом, т.е. для проживания физических лиц. Однако, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение может быть использовано для осуществления индивидуальной предпринимательской (профессиональной) деятельности. Это имеет место быть при условии, что такая деятельность не будет причинять неудобства для проживания других граждан. Тем не менее, если открыть в квартире, например, адвокатский кабинет, то в этом жилом помещении всё равно должен кто-то проживать. Подразумевается, что жилое помещение прежде всего является жилым, а соседство с кабинетом адвоката не будет проблемным для жильцов.

Для того, чтобы в жилом помещении открыть офис, сделать склад и т.д. — необходимо его перевести в статус нежилого. В противном случае это будет считаться нарушением закона и использованием жилого помещения не по назначению (ст. 17 ЖК РФ). Последствиями таких действий может быть предупреждение или штраф (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ). В случаях особо злостных нарушений или невыполнения предписаний по устранению нарушений закон предусматривает принудительное прекращение права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Чтобы помещение обладало статусом жилого нужны определённые регистрационные действия. Это признание помещения в установленном порядке жилым, а также включение его в жилищный фонд. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 определило Положение, которое регламентирует требования к жилым помещениям и порядок признания их жилыми, а также признание жилого помещения непригодным для проживания (аварийность многоквартирного дома, его реконструкция). Интересным является тот факт, что строения для сезонного проживания нельзя признать годными для постоянного проживания (щитовой дом на даче). Сюда же относятся гостиницы, санатории (категория зданий для временного пребывания) и т.д.

Критерии помещения для постоянного проживания:

местность, где располагается помещение, должно отвечать экологическим нормам, безопасным для проживания граждан;
жилое помещение должно быть безопасным для проживания, при постройке или реконструкции необходимо учесть технические и санитарные требования;
благоустройство жилого помещения должно быть на том уровне, чтобы жильцы были обеспечены необходимыми бытовыми коммуникациями для проживания;
жилое помещение должно быть изолированным от других помещений, иметь индивидуальный вход.

Специальная межведомственная комиссия оценивает и обследует жилое помещение с целью установления фактов, которые помогут признать его жилым. Такие комиссии создаются на уровне муниципальных образований и субъектов РФ. Комиссия состоит из представителей органов государственного контроля (пожарная, экологическая, санитарно-эпидемиологическая сфера), сотрудников проектно-изыскательской организации, собственника жилого помещения (его представителя). Мнение экспертов считается приоритетным. Кстати, признание помещения непригодным для проживания осуществляется аналогично.

Решение о признании помещения жилым принимает орган исполнительной власти местного самоуправления или орган субъекта РФ. Исключение из этого правила составляют помещения жилищного фонда РФ, которые находятся в федеральной собственности.

Автор: Виталий Никитин.

Метки: Недвижимость