Особенности договора купли-продажи отдельных видов недвижимости

Рассмотрим особенности договора купли – продажи отдельных видов недвижимости. Договор купли – продажи предприятия является отдельным видом договора купли – продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия состоит в том, что при продаже предприятия, подлежат применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых – общие положения о купле – продаже товаров (п.2 ст. 549 ГК). «По договору продажи предприятия продавец обязуется продать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК)».

Договор продажи предприятия является консенсуальным, взаимным, возмездным. «Товаром по такому договору признается «предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК)». Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия (ст. 560-561 ГК). 

Несоблюдение указанной формы договора  продажи предприятия влечет его недействительность. «Продажу предприятия условно можно разделить на несколько этапов: определение состава и стоимости продаваемого предприятия; заключение договора купли – продажи предприятия и его государственная регистрация; уведомление кредиторов о продаже предприятия; передача предприятия».

Предприятием признается  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят  все виды имущества: земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, оборудование, сырье, продукция,  долги, права требования, а также и фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не установлено законом и договором.

Сторонами договора купли-продажи предприятия  являются продавец и покупатель. Продавец – это физическое или юридическое лицо, имеющий в собственности предприятия, как имущественный комплекс, а покупатель – это физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Объектом договора купли-продажи предприятия является предприятие  - как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые владелец (продавец) не вправе передать другим лицам. Права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнением переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Одним из условий продажи предприятия является цена отчуждаемого объекта недвижимости. Отчуждение недвижимости по договору предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков договора купли – продажи. По сути, возмездность является  одним из признаков договора купли – продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения  получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора купли – продажи находит отражение в цене этого договора. В соответствии со с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли – продажи должна быть указана цена объекта недвижимого имущества. При отсутствии в договоре условии о цене указанного объекта недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о  продаже считается  незаключенным. Правила определения цены, которые указаны в п. 3 ст. 424 ГК, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Для совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческом обороте определение цены отчуждаемого имущества приобретает и в контексте акционерного законодательства. Так как недвижимое имущество обладает повышенной ценностью, то отчуждение этого имущества предполагает  его рыночную оценку. Такая рыночная оценка производится советом директоров в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208 – ФЗ «Об акционерных обществах». При этом при определении цены указанного объекта недвижимого имущества может быть привлечен независимый оценщик. В случаях  возникновения спора о несоответствии цены отчуждаемого имущества  и его стоимости суд может проверить доводы заинтересованной стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Ст. 561 ГК устанавливает, что стоимость и состав продаваемого предприятия устанавливаются в договоре  купли – продажи предприятия на основании полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. «Стороны еще до подписания договора купли – продажи предприятия должны рассмотреть и составить: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение  независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием всех кредиторов, характера, размера и сроков их требований». Данные документы являются обязательным  приложением к договору продажи предприятия. Отсутствие, какого-либо из названных документов определяется как несоблюдение формы договора продажи предприятия.

В соответствии со ст. 562 ГК,  кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть  до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Для защиты прав кредиторов предусмотрена процедура уведомления их предстоящей продаже предприятия. Кредиторам, как получившим уведомление, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получивших уведомление, установлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных  убытков, либо признание договора купли – продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении вышеупомянутых требований в течение года со дня, когда он узнал о передаче предприятия продавцом покупателю.

«Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указаны сведения о составе предприятия, уведомление кредиторов о продаже предприятия, а также данные  о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты».

Подготовка предприятия к передаче, включая подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается  переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, как это указано в ст. 563 ГК РФ.

В п. 2 ст. 22  Закона о  государственной регистрации содержит «специальное правило, относящееся к  порядку государственной регистрации прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а именно  наличие  в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса». Учитывая эти данные  обстоятельства, законодательством было определено, что государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которого является предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Из этого следует, что местом регистрации предприятия является  не место нахождения отдельных объектов недвижимости, а  место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом,  право на предприятие подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица. В отношение отдельных объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, как имущественного комплекса, происходит не государственная регистрация, а внесение  записей в Единый государственный реестр о новом собственнике предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие  объекты недвижимости.  Основание для внесения записей в Единый государственный реестр – применительно к каждому объекту недвижимости, входящему состав предприятия по месту их нахождения, является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой  это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Специальными правилами предусмотрены ГК в отношении последствий  такого нарушения договора купли-продажи предприятия, как передача и принятие предприятия с недостатками. Все недостатки предприятия как имущественного комплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные, т.е.  указанные в передаточном акте и неоговоренные.

К первой группе недостатков законодательство относит указание на право покупателя требовать  уменьшение цены по договору после передачи и принятия предприятия. «В случаях, когда предприятие передано и принять по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п.1 ст. 563 ГК), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения  покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия». А также покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре купли – продажи предприятия или передаточном акте.

В случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить  имущество ненадлежащего качества или представить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать в судебном порядке расторжение или изменение договора купли – продаж предприятия и возвращение того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что данное предприятие не пригодно для целей, указанных в договоре продажи предприятия, и эти недостатки не были устранены продавцом в сроки, которые установлены  действующим законодательством, или устранение таких недостатков невозможно.

Правила Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок и о расторжении или об изменении договора купли – продажи предприятия, предусматривает возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон, применительно    к договору купли – продажи предприятия.  «В случае  признания сделки по продаже предприятия недействительной правила о возврате сторонам всего полученного по сделке применяются лишь в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права кредиторов, сторон договора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК)».

Таким образом, договор купли-продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность договора купли – продажи предприятия заключается в особенном правовом регулировании договора продажи предприятия и в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат применению, привила, «регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых – общие положения о купле-продаже товаров (п.2 ст. 549 ГК)».

Договор купли-продажи земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской федерации», предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим. Более того, «закон (ст. 1 ЗК РФ) устанавливает приоритет особо ценных земель и особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы, и некоторые другие)».

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, т.е. должен гарантировать, что земельный участок не обещан в дарение, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.  Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный.

«Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка, которые: 1)   устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; 2) ограничивают продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. 3) ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей».

Подобные требования применяются также к договору мены.

«Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков». Указанные требования применяются и к обмену земельных участков, а также при передаче его в аренду.

Законом установлены условия расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости, в данном случае договора купли-продажи земельного участка. Прежде всего, расторжение договора – это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В случае, если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).

Стоимость земельного участка может быть рыночной и кадастровой (ст. 66 Земельного кодекса РФ). «Рыночную стоимость определяют оценщики. При этом оценка обязательна, если в сделку вовлечены земельные участки, принадлежащие полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Следует иметь в виду, что средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Если была определена рыночная стоимость земли, то ее кадастровая стоимость устанавливается в процентах от ее рыночной стоимости.

Производится кадастровая оценка земельного участка «по правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которым оценка земли проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года».

«Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости». Если имеется рыночная стоимость земельных участков объединений, которая определена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости. При продаже земельного участка в кредит или рассрочку согласно с п. 5 ст. 488 ГК РФ, он находится у продавца в залоге до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма.

Договор продажи жилого помещения также является разновидностью  договора купли-продажи недвижимости. Поэтому договору купли-продажи недвижимости присущи все признаки договора недвижимости и общие положения договора купли-продажи. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Как и всякий договор купли – продажи, договор продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.  Существенными условиями договора продажи помещения следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. А также существенным условием договора купли – продажи жилого помещения является указание в нем данных продаваемого имущества, которые придает имуществу индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ). Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. адрес недвижимого имущества, его общая и жилая площадь и иная необходимая информация. Предметом договора продажи жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином порядке жилые помещения (квартира, дом, часть дома), а также квартиры в домах жилищно – строительных либо жилищных кооперативов. «Поскольку   условие о предмете договора является существенным, то недостижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен». В заключение следует подчеркнуть, что согласно п.6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

При продаже предприятия, подлежат применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых – общие положения о купле-продаже товаров. Купля-продажа земельных участков может осуществляться двумя основных способами: предоставлением их из государственной или муниципальной собственности на торгах и совершением сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством. Договор продажи жилого помещения также является разновидностью  договора купли-продажи недвижимости. Поэтому договору купли-продажи недвижимости присущи все признаки договора недвижимости и общие положения договора купли-продажи.

Метки: Гражданское право