Капитальный ремонт МКД

Капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) подразумевает проведение определённых строительных работ, которые направлены на устранение износа элементов общего имущества дома. Работы могут производиться в виде восстановления или замены определённых частей конструкции МКД.

Перечень работ по капитальному ремонту:

• ремонт фундамента дома;
• ремонт крыши;
• ремонт внутридомовых инженерных систем (водоотведение, водоснабжение, электросети и т.д.);
• ремонт фасада;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт или замена лифтового механизма, а также лифтовых шахт.

Субъекты РФ могут изменить перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. В зависимости от определённых факторов возможно утепление фасада, установка общедомовых приборов учёта, переустройство вентиляции крыши и т.д.

Фонд капитального ремонта: формирование и распоряжение

Существуют два способа вести накопления взносов на капитальный ремонт:

• счёт в банке;
• счёт у регионального оператора (создаётся субъектом РФ).

Способ формирования фонда капитального ремонта считается утверждённым, если за него проголосовали не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений. Также способ формирования фонда можно изменить путём нового голосования, но при условии отсутствия задолженности собственников по его оплате.

Счёт фонда капитального ремонта в банке

На общем собрании собственников жилых помещений МКД принимается решение о формировании счёта капитального ремонта в банке. Владельцем счёта выступает ЖК, ЖСК, ТСЖ или иная управляющая компания. После открытия счёта его владелец обязан уведомить о таком способе сбора средств орган государственного жилищного надзора. Отношения банка с владельцем счёта оформляются бессрочным договором. Любые манипуляции со счётом (закрытие, смена владельца) должны быть подкреплены решением общего собрания.

Плюсом данного способа является относительная свобода распоряжения его средствами собственниками жилья. Есть возможность начать капитальный ремонт раньше срока, установленного региональной программой. Также при недостатке денежных средств на оплату услуг, работ можно взять кредит. Заём и проценты разрешается погашать с помощью счёта капитального ремонта.

Счёт фонда капитального ремонта у регионального оператора

Региональный оператор представляет собой некое юридическое лицо, которое было создано по инициативе субъекта РФ и имеет форму фонда. Собственники жилых помещений перечисляют необходимые платежи на счёт фонда, а тот, в свою очередь, выступает с предложением о проведении капитального ремонта МКД. Интересным является тот факт, что "лишние" деньги на счёте региональный оператор имеет право класть под проценты в банк, но при условии возможности быстрого расторжения договора с кредитной организацией при необходимости.

В течение 3-х месяцев с момента предложения от регионального оператора о проведении капитального ремонта, собственники должны "дать добро" на его проведение путём голосования на собрании. Если этого не происходит, то местный орган самоуправления самостоятельно принимает это решение.

Освобождение от уплаты взносов на капитальный ремонт

От такой обязанности освобождаются собственники, у которых:

• дом признан аварийным;
• дом подлежит сносу;
• дом является муниципальным жильём;
• есть решение об изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд.

Непосредственное проведение капитального ремонта МКД

Для начала проведения капитального ремонта многоквартирного дома управляющая организация или региональный оператор выступают с соответствующим предложением в срок, установленный региональной программой капитального ремонта. По общему правилу такое предложение должно поступить не менее, чем за 6 месяцев до наступления года, в котором необходимо произвести капитальный ремонт. Не позднее 3-х месяцев с момента поступления предложения собственники должны принять решение о проведении ремонта на общем собрании. Этот срок может меняться в зависимости от региона РФ.

На повестку собрания должны быть вынесены в обязательном порядке следующие вопросы:

• перечень работ по капитальному ремонту;
• смета расходов по капитальному ремонту;
• сроки проведения работ;
• источник финансирования.

Также могут быть подняты вопросы о получении кредита на капитальный ремонт, о погашении кредита за счёт фонда капитального ремонта и т.д.

При формировании средств на специальном счёте управляющая компания, а также уполномоченное от её имени лицо, берут на себя организацию соответствующих работ. Сюда входит: поиск исполнителя, заключение договоров, приём работы и т.д. После подписания акта о приёме работ происходит оплата услуг. В случае, когда собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта в установленный срок, то орган местного самоуправления берёт ситуацию в свои руки. В течение месяца после получения документа от органа местного самоуправления владелец счёта обязан перечислить денежные средства на счёт регионального оператора. Если этого не происходит, то любой собственник помещения в МКД, или сам орган, вправе обратиться в суд.

При формировании средств на счёте регионального оператора все функции по организации ремонта ложатся на плечи самого оператора. Он осуществляет поиск подрядчика, заключает самостоятельно договоры, принимает работу и т.д. С одной стороны, этот способ проведения капитального ремонта является наиболее "простым", т.к. организацию берут на себя иные лица, а с другой стороны — отсутствует право выбора разнообразия предлагаемых услуг на современном рынке.

Автор: Виталий Никитин.

Метки: Недвижимость, ЖКУ