Как законно уменьшить платёж по ипотеке

По общему правилу ежемесячный платёж по кредитной нагрузке не должен превышать 40 % его дохода заёмщика. На практике немало ипотечных заёмщиков ежемесячно отдают более половины дохода в счёт погашения долговых обязательств перед банком. В связи с этим те, кто ещё не влез в ипотечную кабалу, предпочитают искать другие варианты приобретения жилья, а те, кто вынужден платить по ипотеке, ищут способы уменьшить ежемесячный платёж.

Как снизить платёж по уже оформленной ипотеке

Существует несколько законных способов добиться снижения расходов семьи, связанных с погашением ипотечного кредита.

Изменение размера процентной ставки в сторону уменьшения

Проценты по кредитам, устанавливаемые финансовыми организациями, напрямую зависят от ключевой ставки Банка России, которая с течением времени меняется. На её снижение кредитные организации реагируют уменьшением предлагаемых потенциальным клиентам ставок по своим кредитным продуктам, в том числе по ипотечным займам. Поэтому заёмщику необходимо мониторить изменения в сфере кредитования и, если его банк начинает предлагать программы по более низким ставкам, нужно незамедлительно обратиться с заявлением на снижение ставки по оформленной ипотеке. Банк, разумеется, не обрадуется такому заявлению, но вероятность снижения ставки достаточно велика. Ни один кредитор не желает потерять добросовестных клиентов, готовых выплачивать сумму долга и проценты по займу на протяжении нескольких лет, поэтому скорее всего пойдёт на встречу. Главное грамотно подойти к вопросу снижения ставки, в связи с чем эксперты рекомендуют:

• подавать заявление в тот момент, когда ставки по кредитам существенно снизятся, к примеру, с первоначальных 12 процентов до 9,5 годовых;
• при подаче заявления важно обосновать своё прошение о снижении ставки, то есть не просто заявить о желании снизить ежемесячный платеж в связи с ухудшением материального положения, но и сделать акцент на изменениях, произошедших в сфере финансовых услуг (указать на понижение ключевой ставки ЦБ);
• приложить к заявлению коммерческие предложения других кредитных организаций, поставив тем самым свой банк перед выбором: потерять добросовестного клиента или пойти на уступки.

Обратите внимание! Срок рассмотрения заявления о снижении ставки по кредиту не должен превышать тридцати дней.

Рефинансирование кредитных обязательств

Этот способ снижения ежемесячного платежа предполагает возможность перекредитования в другом банке. Заёмщику необходимо обратиться в кредитную организацию с целью получения нового займа для погашения старого кредита, но на более выгодных условиях. Обращаться можно не только в сторонний банк, но и в свой. Главное — найти кредитора, готового предложить выгодный вариант рефинансирования. При этом получателю кредита важно учесть некоторые нюансы, в частности:

• в результате рефинансирования могут возникнуть дополнительные расходы, которые лягут на плечи заёмщика, так как он в первую очередь заинтересован в перекредитовании (например, по переоценке приобретённой в ипотеку недвижимости);
• заёмщику придётся собирать документы заново (перечень необходимых документов следует уточнить у нового кредитора);
• потребуется оформление страховки (наличие полиса напрямую влияет на величину ежемесячного платежа);
• если кредитор предлагает рефинансирование по ставке, не сильно отличающейся от первоначальной, стоит задуматься о целесообразности своих намерений.
• после оформления нового кредита нужно подать заявку на досрочное погашение старого. В противном случае средства не будут перечислены в счёт погашения долга по ипотеке, а просто останутся на счёте;
• иногда новый банк устанавливает повышенную ставку по кредиту на период погашения старого долга.

Обратите внимание! Срок рассмотрения заявки на рефинансирование составляет пять дней.

Реструктуризация долга

Если у заёмщика возникают проблемы финансового характера, и он не в состоянии больше ежемесячно вносить установленную договором сумму, необходимо обратиться в свой банк с просьбой реструктуризировать задолженность по кредиту.

Этот вариант предполагает изменение условий погашения долга, например, банк может предложить «кредитные каникулы», в течение которых должник будет погашать только проценты, а тело кредита временно не платить. Другой вариант реструктуризации предусматривает увеличение срока кредитования и за счёт этого снижение ежемесячного платежа. Помимо этого, можно избавиться от неустоек и штрафных санкций за просрочку, а также изменить валюту кредита. Однако и этот способ имеет свои нюансы, с которыми заёмщик должен ознакомиться, прежде чем обращаться с подобным заявлением:

• реструктуризация задолженности — добровольное решение банка, поэтому кредитор вправе отказать;
• в случае нарушения заёмщиком новых условий соглашения, кредитор вправе дать обратный ход процессу реструктуризации и потребовать возврата накопившейся за время каникул задолженности;
• при подаче заявления от заёмщика потребуют подтверждающие финансовую несостоятельность документы (например, справку 2-НДФЛ, справку из медицинского учреждения, если заёмщик серьезно болен или другие документы, подтверждающие факт ухудшения материального положения);
• если банк отказал в реструктуризации долга, необходимо получить от него письменный отказ с указанием причины такого решения (этот документ может сыграть не последнюю роль, если дело дойдёт до судебного разбирательства).

Обратите внимание! Срок рассмотрения обращения с просьбой реструктуризации задолженности — пять дней.

Способы, не связанные с обращением в банк

Предыдущие варианты — скорее крайние меры, рассчитанные на случаи, когда заёмщик попадает в безвыходное положение и больше не в состоянии ежемесячно жертвовать половиной семейного бюджета. Однако существуют варианты, при которых можно сэкономить на расходах либо вернуть часть потраченных средств. К числу таковых относятся нижеследующие.

Оформление налогового вычета

Этот вариант позволяет вернуть часть средств семейного бюджета, потраченных на ипотеку. После подачи налоговой декларации государство возвращает налогоплательщику тринадцать процентов от суммы потраченных на покупку недвижимости средств. В пределах установленного двухмиллионного лимита стоимости жилья можно вернуть двести шестьдесят тысяч рублей (ежегодно до полного исчерпания лимита).

Аналогичным образом из бюджета возвращается подоходный налог по расходам, связанным с погашением процентов по кредиту. Возвращённые таким образом средства можно потратить на нужды семьи или погашение ипотеки.

Использование средств маткапитала

В 2023 году материнский капитал получают родители как первого ребёнка, так и второго ребёнка. Данную меру государственной поддержки семей с детьми можно использовать для погашения основного долга либо начисленных на него процентов. Но штрафы, пени и неустойку по ипотечному кредиту за счёт средств господдержки погашать нельзя.

Передача ипотечного имущества в пользование третьих лиц (аренда, наём)

Этот способ позволяет увеличить совокупный доход семьи и частично покрыть расходы. По закону нахождение недвижимости в залоге у банка не лишает заёмщика права пользования купленным объектом, поэтому если семья не проживает в приобретённой квартире, её можно сдавать.

Обратите внимание! Главное, чтобы договор аренды или найма был оформлен по всем правилам, а заёмщик ежегодно отчитывался в налоговый орган о величине получаемого от сдачи жилья дохода, либо оформил самозанятость. В противном случае велика вероятность возникновения проблем с законом.

Откладывание свободных средств на депозит

Этот способ экономии рассчитан на долгосрочную перспективу. Суть его состоит в следующем: семья по мере возможности вносит на депозит сумму, превышающую по величине ежемесячный платёж по кредиту. В результате у заёмщика образуется определённый денежный запас, за счёт которого в будущем можно досрочно погасить ипотеку либо уменьшив сумму долга, добиться перерасчёта кредита и уменьшения суммы ежемесячного платежа.

Как получить выгодную ставку по оформляемой ипотеке

Если семья только планирует взять ипотеку, нелишним будет изучить следующие варианты снижения ежемесячного платежа:

1. Выбирать предпочтительнее ипотеку, предусматривающую дифференцированный, а не аннуитетный график погашения кредита. Первый вариант предполагает деление суммы задолженности на количество месяцев периода кредитования, в результате чего заёмщик ежемесячно выплачивает часть основного долга и набежавшие на остаток проценты. Надо сказать, что этот способ погашения, в том числе при досрочном закрытии счёта, выгоднее, так как после каждого платежа тело кредита, а, соответственно, и проценты на остаток будут снижаться. Во втором случае заёмщик ежемесячно вносит на депозит неменяющуюся сумму платежа. И с одной стороны это неплохо, однако, на первых порах тело кредита практически не уменьшается, так как большая часть внесённых средств уходит на погашение процентов.
2. Разумнее отдавать предпочтение ипотеке с более длительным периодом кредитования. Так можно снизить ежемесячный платёж и вписаться в рамки семейного бюджета. Но стоит понимать, что общая переплата будет больше.
3. Страховаться лучше самостоятельно. Обычно сам кредитор предлагает на выбор две-три страховых компаний, с которыми постоянно сотрудничает. Однако, заёмщик вправе самостоятельно выбрать страховщика, благо, что лицензированных компаний в сфере страхования достаточно. Если потратить немного личного времени, можно значительно сэкономить на страховке. Полностью отказываться от заключения договора страхования не стоит, так как отсутствие полиса увеличит стоимость кредита в целом и ежемесячного платежа в частности.

Если проанализировать все возможные варианты до вступления в кредитные отношения с банком, можно не только оптимизировать свои расходы, но и рассчитаться с кредитором досрочно.

Гражданам, уже выплачивающим ипотеку, можно посоветовать использовать любые способы снижения ежемесячного платежа. Если банк отказывает в одном, не нужно останавливаться. Обращайтесь с другим заявлением или подыскивайте варианты перекредитования. Стоит отметить, что все описанные способы снижения расходов семьи, выплачивающей ипотеку, не противоречат действующему законодательству, поэтому не нужно бояться наказания ни со стороны банка, ни со стороны государства.

15.10.2023 г.

Метки: Юридические советы, Финансы, Ипотека, Банк