Как сдавать квартиру посуточно: советы и юридические моменты

Финансовая выгода от сдачи квартиры посуточно значительно превышает долгосрочную. Но есть ряд моментов, которые усложняют процесс для арендодателя. Например, появляется вопрос о том, как организовать встречу гостей, уборку квартиры, создать фонд для ремонта жилья и покупки техники, мебели в случае поломки, как защитить себя от недобросовестных арендаторов. Стоит сначала изучить все нюансы, законодательную базу, только потом превращать сдачу недвижимости в бизнес.

Сдача жилья на законных основаниях

Ст. 35 ГК РФ содержит положения, которые регулируют наем недвижимости жилого предназначения. В целом запрета на сдачу жилого помещения посуточно нет в законодательной базе.

Важный момент! Чтобы избежать проблем с законом, необходимо платить налоги и найти контакт с соседями.

Сдавать в аренду можно и нежилые апартаменты. Отличаются только договоры при подписании аренды. Для жилого помещения — это договор найма, для нежилого — договор аренды.

На практике примеряется также договор субаренды. Он подразумевает, что заключается договор найма с первым арендатором, который в свою очередь может сдать помещение на сутки. Естественно, с разрешения собственника жилья.

Положения постановления Правительства РФ №1417 от 2009 года частично регулируют аренду на короткий срок. Они говорят о том, что запрещено использовать жилое помещение для гостиничных услуг.

Запрещено делать хостелы из квартир. Отели с размещением небольшого количества людей можно организовывать исключительно в нежилых помещениях многоквартирных домов при наличии системы звукоизоляции, пожарной безопасности, сигнализации.

Способы сдачи квартиры

У собственника жилого помещения есть несколько вариантов:

1. Самостоятельно заниматься поиском арендаторов, размещением объявлений, уборкой, встречей гостей.
2. Заключить договор с риелтором и передать ему право поиска клиентов.
3. Заключить договор доверительного управления с человеком, который берёт на себя ответственность за поиск клиентов, встречу арендаторов, состояние жилого помещения.

Когда арендодатель сам занимается вопросами сдачи квартиры, то получает всю выручку. Но на него возлагается много работы.

Риелтор экономит время и силы собственника, когда ищет арендаторов. За эту услугу он взимает комиссию с клиентов. Но все заботы по уходу за квартирой, контролем её состояния возлагаются по-прежнему на собственника.

В обязанности управляющего входит: подача объявлений, встреча гостей, контроль за состоянием помещения. Но его услуги стоят недёшево. Если собственник будет удовлетворён получаемой чистой прибылью, то лучше заплатить кому-то и снять с себя обязанности, связанные с посуточной сдачей квартиры в аренду, поберечь силы и нервы.

Договор аренды

Даже в случае заселения арендаторов на 1 сутки необходимо заключить договор. Этот документ защищает права и разъясняет обязанности обеих сторон. Арендатор осознаёт всю степень ответственности за состояние жилья.

Регистрировать документ в специальных органах не нужно. Он подписывается в 2-х экземплярах: 1 для арендатора, другой для арендодателя. В договоре найма прописывают:

• фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон;
• перечень имущества, его состояние;
• ответственность за порчу имущества;
• количество суток и стоимость одного дня проживания;
• сумма платежа за весь период;
• размер залога, условия его возврата;
• права и обязанности арендатора и арендодателя;
• дату заезда;
• подпись обеих сторон.

Можно делать фото состояния помещения, техники и мебели перед каждым заездом, чтобы аргументировать невозврат залога в случае порчи. Но, как правило, при краткосрочной аренде состояние жилья ухудшается медленно. Так как чаще в квартиры заселяются туристы, командировочные люди, которые проводят мало времени в помещении.

Порядок оплаты

Арендодатели предпочитают получать всю сумму за проживание сразу. Но иногда идут на уступки и взимают 50% сразу, оставшуюся сумму через несколько дней. Всё это обязательно отражается в договоре.

Даже небольшой залог побуждает арендатора бережно относиться к чужому имуществу. Так как люди не желают расставаться со своими с деньгами и следят за состоянием предметов, и помещения.

Уплата налогов

Финансовая дисциплина собственника поможет избежать проблем с законом. Независимо от срока сдачи помещения и его предназначения, арендодатель обязан платить налоги.

Ставка на доходы физических лиц составляет 13 %. Для индивидуальных предпринимателей она 6 %. Самозанятые отчисляют в бюджет 4 %, если сдают квартиру физическому лицо и 6 %, если договор заключён с юридическим лицом. В последнем случае сумма прибыли не должна превышать 2,4 млн. рублей в год. Если она больше, то необходимо открывать ИП.

За неуплату налогов грозит штраф в размере 20 % от суммы задолженности. Если арендодатель игнорирует уплату и после предупреждения, то штраф возрастает до 40 %. Кроме штрафа, по решению суда, необходимо погашать и долг.

В целом прибыль от сдачи жилья посуточно более чем в 2 раза больше той, что можно получить от долгосрочной аренды. Защитить собственника от недобросовестных арендаторов помогает договор. Если арендодатель исправно платит налоги, то в случае возникновения спора по поводу сдачи помещения, может обратиться в суд с иском.

01.07.2023 г.

Метки: Юридические советы, Недвижимость