yurist 77 logo2

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Согласно жилищному законодательству, все владельцы жилплощади несут обязанность по своевременной оплате услуг ЖКХ. Если они пренебрегают этой обязанностью, возможно применение различного рода санкций в отношении неплательщиков, в том числе и отключение электричества, воды, газа, возбуждение исполнительного производства с наложением ареста и последующей реализацией жилья, кроме того, если жилплощадь не приватизирована, человек может быть выселен.

В связи с этим многих собственников интересует вопрос, допускается ли реализация такой жилплощади. Ответ на этот вопрос, а также порядок реализации таких квартир будет подробно рассмотрены ниже.

Допускается ли продажа?kak prodat kvartiru s dolgami po zhkkh yurist 77 ru

В законодательстве РФ нет запрета на продажу жилья, обремененного задолженностью. Главным условием является отсутствие ареста по судебному решению, кроме того, владелец не должен быть признан банкротом.

Однако следует отметить, что найти покупателей на подобное жилье будет непросто, поскольку люди предпочитают не связываться с проблемным жильем. Это связано с тем, что не все понимают, что задолженность связана с личностью продавца, а не с самой квартирой, поэтому при продаже долги не переходят к новому собственнику.

Условия продажи

Сделки такого рода обладают определенными особенностями, которые необходимо учитывать, собираясь продать квартиру. Обязательным условием является уведомление о задолженности человека, намеревающегося купить квартиру.

В противном случае возможно дальнейшей оспаривание сделки в судебных органах либо признание соглашения о купле-продаже недействительным, с последующим возвратом уплаченной суммы. Такая возможность прямо предусматривается Гражданским кодексом.

Кроме того, на сегодняшний день большинство граждан проверяют наличие долгов путем запроса выписки с лицевого счета или справок из управляющих компаний, подтверждающих отсутствие долга.

Существует несколько выходов из положения:

  1. Заключается предварительный договор о купле-продаже, в соответствии с которым продавцу выплачивается аванс или задаток, после чего он использует эту сумму для погашения долга по ЖКХ.
  2. В договоре прописывается условие о переводе долга на покупателя, а продавец снижает цену на жилплощадь на сумму задолженности.

Если такие варианты не устраивают покупателя, можно разрешить ситуацию следующими способами:

  1. Проблема с задолженностью решается продавцом до подписания договора путем достижения договоренности с УК о предоставлении рассрочки выплат.
  2. В договор включается условие об обязанности продавца погасить долг после заключения сделки.

Заключение договора

В договоре должны обязательно содержаться сведения о:

  • сторонах договора;
  • адресе, площади, количестве комнат, этаже, кадастровом номере продаваемого жилья;
  • правоустанавливающей документации;
  • цене сделки и порядке расчетов;
  • сумме задолженности по ЖКХ;
  • переводе долга на покупателя и уменьшения стоимости квартиры на эту сумму (при наличии такой договоренности);
  • об обязанности продавца погасить задолженность в течение определенного срока (если есть договоренность);
  • размере задатка и сроках погашения задолженности продавцом (если есть такое условие).

Рекомендуется заверить документ в нотариальной конторе с целью снижения рисков мошенничества, особенно если стороны включили в договор условие об авансе/задатке.

Если стороны заключают предварительный договор, необходимо указание сроков заключения основного соглашения.

Процедура продажи

Сделка по продаже жилья предполагает совершение следующих действий:

  1. Получение владельцем в УК справки о сумме долга и извещение покупателя о его размере.
  2. Если стороны пришли к соглашению относительно долга по ЖКХ, осуществляется сбор необходимой документации (выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта, технического паспорта из БТИ, выписки с лицевого счета в УК).
  3. Подписание предварительного соглашения о купле-продаже с указанием на задаток в размере долга по ЖКХ. Продавец при этом должен учитывать, что последующее его уклонение от подписания основного договора им должна будет возвращена двукратная сумма задатка.
  4. Происходит снятие с регистрации всех прописанных в квартире граждан. Для подтверждения этого факта представляется справка из паспортного стола.
  5. Продавцом погашается задолженность и берется справка из УК о погашении долга.
  6. Происходит подписание основного договора о купле-продаже.
  7. Производится регистрация прав нового владельца в Росреестре.
  8. Покупателю выдается выписка из ЕГРН, в котором делается отметка о смене собственника.
  9. Покупателем осуществляется уведомление УК о смене собственника.

По завершении сделки на продавца возлагается обязанность по уплате налога с суммы, полученной при продаже, если жилье находилось в собственности меньше 3 лет.

Уведомление управляющей компании

В связи с изменением собственника происходит и смена финансово-лицевого счета. В связи с этим покупателю необходимо уведомить УК о факте покупки. Для уведомления допускается свободная форма, оно адресуется руководителю УК. В нем излагается просьба открыть новый счет. К документу необходимо приложение документации, подтверждающей права нового владельца.

Передача уведомления возможна при личном посещении отдела УК или отправка его заказным письмом с описью вложения.

Риски для покупателя

Важно знать, что продажа квартиры не означает, что новый владелец теперь обязан оплачивать долги прежнего хозяина (если это не было оговорено в договоре). Обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает у него с момента, когда его право будет зарегистрировано в Росреестре.

Однако следует учитывать, что в случае недобросовестности со стороны продавца, которые не погасит долг своевременно, может возникнуть конфликтная ситуация с УК.
Работники УК могут сообщить новому владельцу, что отключат электричество, воду или газ или обратятся в судебные органы. Следует знать, что такие действия противоречат закону, поэтому воплощение таких угроз в реальность маловероятно.

Однако если это все-таки произойдет, новому собственнику следует обращаться в органы прокуратуры или суда.

Метки: Долг, Квартира


 

delites v sotsialnykh setyakh280


«Юрист-77.ru»

  • Юридические услуги;
  • Юридическая консультация;
  • Юридические статьи;
  • Прочие юридические вопросы.

Напишите нам: admin@yurist-77.ru

Задайте интересующий Вас вопрос — напишите нам на вышеуказанный адрес электронной почты. В письме укажите контакты для связи.

Время работы

  • пн — пт: 9:00 – 21:00;
  • очная и дистанционная работа;
  • выезд юриста;
  • заявки на юридические услуги отправляйте по электронной почте.