Как оформить квартиру на ребёнка?

Иметь в собственности недвижимость вправе любые граждане РФ, в том числе дети, не достигшие восемнадцатилетия. В статье рассматриваются особенности, возникающие при оформлении квартиры на ребенка.

Как передать права?

Передача возможна путем:

• купли-продажи;
• наследования;
• дарения;
• приватизации.

Владеть жилой недвижимостью могут граждане любого возраста, однако распоряжаться ей они смогут лишь по достижению восемнадцатилетия. Обязанности по представлению интересов детей, не достигших четырнадцатилетия, возлагаются на родителей, усыновителей или опекунов. Лица в возрасте от 14 до 18 лет обладают правом самостоятельного распоряжения, если представители дали свое согласие в письменной форме. Если ребенок, достигший 16-ти летия заключил брак, устроился на работу или занимается предпринимательской деятельностью, он приобретает право на самостоятельное заключение договоров наравне с совершеннолетними гражданами.

Важно! При совершении сделки с участием несовершеннолетнего, требуется согласие опеки.

Необходимые документы

В данной ситуации необходимо представление:

1. Паспортов родителей (иных представителей).
2. Письменного согласия родителей, которое заверяется в нотариальной конторе.
3. Свидетельства о рождении или паспорта (с 14 лет).
4. Согласия других собственников (при их наличии).
5. Выписки из л/с.
6. Свидетельства, которое подтверждает право на жилье или выписки из ЕГРП.
7. Технического паспорта.
8. Выписки из домовой книги.
9. Справки из БТИ или иного учреждения о стоимости жилплощади.
10. Справки об отсутствии задолженности по ЖКХ.
11. Квитанции об уплате госпошлины.

Купля-продажа

Основанием для возникновения прав собственности является совершение сделки по купле-продаже объекта. В соответствии со ст. 28 ГК РФ, представителями детей при заключении таких договоров являются их родители. Они подписывают необходимые документы, но при этом в качестве собственника недвижимости регистрируется ребенок.

Даже при заключении фиктивного договора, когда в реальности денежные средства не передаются, в нем должна быть отражена стоимость квартиры. При этом с бывшего собственника взимается налог на доходы в размере 13% от полученной суммы. При этом не рекомендуется указывать в документах заниженную сумму, поскольку налоговые органы осуществляют тщательную проверку всех сделок, которые заключают между собой родственники. В случае занижения цены более чем на 20%, будет предъявлено требование об уплате налога с действительной стоимости жилья, а также пени.

При заключении подобных сделок помимо общей документации потребуется также приложение:

• акта приема-передачи;
• договора о купле-продаже;
• квитанции об уплате госпошлины.

Оформление квартиры при наследовании

Получить квартиру в наследство несовершеннолетний может как на основании закона, так и завещания. Завещать ребенку собственность могут не только родственники, но и посторонние граждане.

По закону имущество наследуется в случае смерти кого-либо из родственников в порядке очереди, в соответствии с положениями ГК РФ. В первую очередь к наследникам причисляют супругов и детей. В случае составления покойным завещания, в соответствии с которым он не оставляет своим детям ничего, они вправе рассчитывать на получение половины имущества, которое досталось бы им по закону. Иначе говоря, если ребенок по закону имел право на половину собственности, то в случае составления завещания на имя других граждан, он может получить одну четверть от недвижимого имущества.

Если наследование происходит в соответствии с завещанием, следует иметь в виду, что оно может быть оспорено через судебные органы. Когда кроме детей у собственника нет других близких родственников, необходимости в составлении завещания нет – имущество отойдет к детям по закону.

В случаях, когда квартира завещана ребенку, для оформления права собственности от его представителя требуется вступить в наследство от его имени. С этой целью ему следует посетить нотариальную контору, в которой происходило оформление завещания. После проверки представленных документов нотариусом будет осуществлена выдача свидетельства, подтверждающего права на наследство. Затем следует произвести регистрацию права собственности в органах Росреестра, в которые необходимо представить стандартный набор документов и нотариальное свидетельство.

Важно! В случаях, когда дети не желают принимать наследственное имущество, необходимо получение одобрения в органах опеки. От представителя ребенка требуется представление доказательств, подтверждающих, что если ребенок примет наследство, это приведет к нарушению его интересов и причинение ему вреда.

В соответствии с ГК РФ, в случаях, когда ко дню смерти родственника ребенок еще не родился, но уже был зачат, его право на имущество возникнет после того, как он родится.

Помимо стандартных документов необходимо приложение:

• бумаг, подтверждающих факт родства с покойным;
• справки о снятии умершего с учета по месту проживания;
• завещания;
• свидетельства о смерти родственника, завещавшего жилье.

Дарение

В соответствии с договором дарения недвижимость передается в собственность детей безвозмездно. При этом следует учитывать, что распоряжаться таким имуществом дети смогут только после достижения восемнадцатилетия.

Дарственная оформляется по следующему алгоритму:

1. Осуществляется сбор необходимых документов.
2. Дарственная заверяется в нотариальной конторе.
3. Производится регистрация прав нового собственника в Росреестре.

Помимо типовой документации, потребуется представление:

• заявления от дарителя;
• заявления от представителей ребенка, не достигшего четырнадцатилетия (или от самого ребенка, если ему исполнилось 14 лет), подтверждающего его согласие принять в дар квартиру;
• 2 подлинников договора дарения, заверенных в нотариальной конторе. В них должны содержаться сведения об адресе, технических параметрах, инвентарном номере жилья, реквизитах документов, удостоверяющих личности дарителя и ребенка, которому передается дар.

Если собственник, передающий жилплощадь в дар, является близким родственником ребенка, уплата налога не производится.

Приватизация недвижимости на детей

Несовершеннолетние имеют право на получение квартиры или ее доли в порядке приватизации по месту регистрации в соответствии с ФЗ «О приватизации». Такая процедура осуществляется на безвозмездной основе. Иначе говоря, ребенок наделен правом на получение доли в приватизируемом жилье, где он зарегистрирован. По достижении восемнадцатилетия ребенок имеет право на приватизацию иного жилого объекта, в отличие от совершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации только один раз.

Родители или иные представители ребенка не имеют права исключить его из участия в приватизации. Контроль за соблюдением прав детей осуществляет орган опеки. В случае, если права ребенка на жилье не были оформлены, у органа опеки есть право обратиться в суд с требованием об отмене сделки или выделении ребенку доли в праве собственности.

Приватизация жилья без участия детей возможна только в случае, если они были сняты с регистрационного учета и прописаны в другом месте. При этом с момента снятия с регистрации до проведения приватизации должно пройти не менее полугода.

Помимо стандартной документации, необходимо приложение:

• договора о приватизации;
• договора соцнайма;
• документации, подтверждающей факт отсутствия проведения приватизации ранее;
• нотариально заверенного отказа от приватизации других членов семьи (при наличии).

Заключение

При оформлении квартиры на детей, как правило, не возникает серьезных сложностей. Однако, оформляя жилье на ребенка, следует учитывать ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, которые возникнут после проведения этой процедуры.

При совершении любых сделок (продажи, дарения, обмена и т.п.) с такой недвижимостью в первую очередь учитываются интересы ребенка, поэтому участие в них органов опеки является обязательным. Данная структура осуществляет контроль за соблюдением интересов несовершеннолетних, и любая сделка, совершенная без ее одобрения, может быть аннулирована. Поэтому многие специалисты полагают, что передачу жилья в собственность детям следует осуществлять только при наличии крайней необходимости, чтобы избежать возможных сложностей в будущем.

Метки: Недвижимость