юрист по взысканию долга за жку

Способы управления МКД

vybor sposoba upravleniya mnogokvartirnym domom i ego realizatsiyaИзменение законодательства РФ внесло некоторые изменения в способы управления многоквартирным домом. Самое главное изменение: с 1 мая 2015 года осуществлять управление многоквартирным домом может только организация, которая получила лицензию на данный вид деятельности. Это означает, что такой способ управления многоквартирным домом (МКД), как непосредственное управление, в корне меняет свою специфику. Изменился предмет в данном способе управления МКД. Если раньше законодательством не был установлен предел количества квартир в доме, которыми можно было управлять с помощью непосредственного управления, то сейчас законодательством установлен лимит: не более 16-ти квартир. Данную норму устанавливает ФЗ  от 21.07.2014 N 255. 

А что делать, если способ управления МКД уже выбран в виде непосредственного управления, но квартир в доме более 16-ти? В этом случае нужно выбирать другой способ управления (ТСЖ или управляющую компанию). Лучше это сделать в добровольном порядке, т.к. при бездействии самих жильцов конкурс на управление объявит органы местного самоуправления, а это чревато рядом минусов.

Непосредственное управление МКД

Положительной особенностью этого способа управления является то, что собственники жилья сами управляют своим домом. Это находит отражение в самостоятельном выборе объекта инвестирования собранных денежных средств. Собственники жилья имеют право осуществлять ремонт и обслуживание недвижимости как своими силами, так и привлекать для этих целей сторонние подрядные организации. Что касается заключения договоров на оказания коммунальных услуг, таких, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведения, электроснабжения  и т.д., то они заключаются индивидуально с каждым собственником жилья. Причём при проведении капитального ремонта собственникам следует рассчитывать только на собственные денежные средства, т.к. поддержка государства в данном вопросе в этом способе управления не предусмотрена. К плюсам данного вида управления МКД следует отнести отсутствие коллективной ответственности жильцов по долгам за жилищно-коммунальные услуги. В данном виде управления функции координатора и контролёра исполнения работ, и услуг могут выполнять как совет жильцов дома, так и о конкретно взятый собственник недвижимости, который изъявил желание взять на себя данный процесс. Стоит отметить, что данная инициатива не оплачивается. Ещё одним недостатком является неопределённость формы отчётности и периода управляющей компании перед жильцами, а также отсутствует упоминание о форме контроля со стороны жителей.

И, пожалуй, самым существенным недостатком непосредственного управления является отсутствие контроля за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Управление МКД с помощью ТСЖ

Состав ТСЖ, также, как и при непосредственном управлении, характеризуется собственниками жилья. Этот способ управления МКД характерен для домов с количеством квартир более сотни. Из самих собственников жилья избирается на общем собрании председатель. Он осуществляет руководство ТСЖ, проводит собрания, организует голосование среди жильцов по насущным вопросам ТСЖ, а также контролирует работу по взысканию долгов за ЖКУ. Собственники жилья делегируют председателю полномочия по заключению договоров с подрядчиками на проведения различных работ по благоустройству территории или ремонту помещений. Часто при ТСЖ имеет место быть предприятия, которое состоит из работников-собственников жилья и председателя. Профессии этих людей: бухгалтер, сантехник, электрик, т.е. те люди, которые осуществляют обслуживание и функционал ТСЖ. Такой способ управления товариществом собственников жилья называется прямым.

Если говорить о недостатках данного вида управления, то нельзя не упомянуть, что основная сумма средств, которые были собраны жильцами, будет уходить на зарплату работников ТСЖ. Наши специалисты рекомендуют при выборе прямого управления ТСЖ  постараться объединить в товарищество несколько домов, например, располагающихся по-соседству. Это поможет оптимизировать расходы на зарплату работникам ТСЖ и увеличит эффективность отдачи.

Управление МКД с помощью управляющей компании (УК)

Существует два способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей компании.

Первый: с образованием ТСЖ. Товарищество собственников жилья делегирует управляющей компании функции по сбору платежей, организацию ремонта и поиска подрядчика. В этом случае всеми финансово-административными функциями занимается именно управляющая компания, а ТСЖ во главе с председателем контролирует этот процесс. Возможен вариант, при котором товарищество собственников жилья берёт на себя обязанности по сбору платежей за услуги ресурсоснабжающих организаций. Платежи в этом случае зачисляются на расчётный счёт ТСЖ, а не УК.

Второй: делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом без создания ТСЖ. Этот способ является наименее популярным. т.к. затрудняется контроль за расходом денежных средств управляющей компанией, а также за качеством работ и услуг. Не стоит забывать, что УК – это в первую очередь коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли из своей деятельности.

Подводя итог о способах управления многоквартирными домами (МКД) следует отметить, что нет чёткого разграничения на плохой или хороший способ управления. Перед его выбором стоит учитывать многие факторы, такие как:

- географическое расположение объекта недвижимости, его состояние (объединение в одно ТСЖ новостройки и старого дома вряд ли возможно);

- количество квартир (непосредственное управление домом с количеством квартир до 16-ти) и помещений;

- немаловажную роль играет инициативность самих собственников недвижимости, их желание принимать участие в деятельности (прямое управление ТСЖ или делегирование этих функций УК).

Подводя итог о способах управления многоквартирными домами (МКД) следует отметить, что нет чёткого разграничения на плохой или хороший способ управления. Перед его выбором стоит учитывать многие факторы, такие как:

- географическое расположение объекта недвижимости, его состояние (объединение в одно ТСЖ новостройки и старого дома вряд ли возможно);

- количество квартир (непосредственное управление домом с количеством квартир до 16-ти) и помещений;

- немаловажную роль играет инициативность самих собственников недвижимости, их желание принимать участие в деятельности (прямое управление ТСЖ или делегирование этих функций УК).