yurist 77 logo

Гражданско-правовое понятие земельного участка

Произошедшие в последние годы общественно-экономические перемены потребовали пересмотра основ правового регулирования отношений по поводу земельных участков, которые долгое время были исключены из гражданского оборота. С одной стороны, признание земельных участков недвижимым имуществом позволило вовлечь их в гражданский оборот и распространить на них нормы гражданского законодательства об объектах гражданских прав. С другой стороны, земля, земельные участки являются весьма специфическим видом имущества: к их использованию всегда предъявляются высокие требования, обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением земли.

Как справедливо отмечено Конституционным Судом Российской Федерации, «земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства».

В связи с этим в настоящее время представляет интерес исследование земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений, отдельного вида недвижимости, определение его юридически значимых признаков и особенностей гражданско-правового режима. Признание земельных участков объектами гражданских прав требует выявления таких их признаков и свойств, которые характерны для всех объектов гражданских прав, а также тех особенностей, которые  отличают земельные участки от других объектов. Общими для всех объектов гражданских прав признаками можно считать отсутствие воли, способность быть объектом имущественного оборота, выступать товаром, дискретность, «юридическая привязка» к определенному субъекту.

В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота пунктом  3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от  одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время вопросы, касающиеся оборотоспособности земельных участков, решаются в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, где определены земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте.

Под дискретностью объектов гражданских прав понимается качественная, а также физическая и (или) учетная определенность и их обособленность от всех других объектов.

В силу специфики земельных участков пространственное обособление (установление пространственных пределов, границ) чрезвычайно важно для формирования их как объектов права.

«Юридической привязкой» объектов гражданских прав следует считать нормативно-гарантированную возможность закрепления их за субъектами гражданского права, что позволяет отграничить природные объекты, в том числе землю, в их естественном состоянии от объектов в правовом смысле и обеспечивает регулирование переходов объектов из натурального состояния предметов в правовое состояние объектов субъективных прав.

Что касается особенностей земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости, то они, прежде всего, заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.

Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, значительно влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.

Под целевым назначением понимается узконаправленное определение вида использования земли, выполняемых ими функций в хозяйственных отношениях (место для развития промышленности, проживания граждан и расположения природных объектов).

Земли в России подразделяются на следующие виды:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения. Такими землями признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
  2. Земли населенных пунктов. Такими признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, рекреационным, специального назначения, военных объектов, инженерных и транспортных инфраструктур, сельскохозяйственного использования и иным территориальным зонам.
  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Такими признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, для осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
  4. Земли особо охраняемых территорий. К ним относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.
  5. Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. К ним относят земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления; покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, занятые гидротехническими и иными  сооружениями, расположенными на водных объектах; земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Многофункциональное значение земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они одновременно являются частью территории государства или ее административно-территориальных единиц (политическая функции), природным ресурсом, средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей природной среды (экологическая функция) и т.д. Вследствие этого, а также в связи с незаменимостью данного «товара» в отношении земельных участков устанавливаются различные ограничения, в том числе в сфере их гражданского оборота.

В отличие от зданий, строений, сооружений, для которых невозможность перемещения без соразмерного ущерба для их назначения является основным признаком отнесения к недвижимости, особенность земельных участков состоит в том, что они являются абсолютно неперемещаемыми. Указанный признак отличает земельные участки от всех иных видов недвижимости, за исключением участков недр.

Наконец, следует отметить, что существенную специфику имеет индивидуализация земельных участков. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. При этом в отличие от иных видов недвижимости, для индивидуализации земельного участка необходимы сведения о конфигурации  его границ и иных пространственных характеристиках. Анализ различных норм позволяет сделать вывод о том, что помимо кадастрового номера такими характеристиками являются границы, местоположение и площадь (размер) земельного участка.

Несмотря на то, что установление границ земельного участка чрезвычайно важно для его индивидуализации, в действующем законодательстве и юридической литературе нет однозначного ответа на вопрос о том, что следует понимать под границами земельного участка, существуют даже различные мнения юристов относительно того, является ли земельный участок двухмерным, трехмерным или даже многомерным (многоуровневым) объектом.

Кроме того, поскольку Федеральным законом от 4 декабря 2006 года  № 201-ФЗ был исключен пункт первый статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство теперь не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.

Что касается такой характеристики земельного участка, как площадь, то следует иметь ввиду, что существуют физическая и геодезическая площади земельного участка, которые могут различаться. Под физической площадью земельного участка понимается площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), то есть то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь – это площадь проекции, и определяется она по координатам углов поворотов границы. При этом, чем более явно выражен рельеф участка, тем значительнее различия между вышеназванными площадями. Вместе с тем в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.

В федеральных законах и иных нормативных правовых  актах также не раскрывается, что следует понимать под местоположением земельного участка, представляется, что помимо адреса и иных географических привязок (область, район, местность), к местоположению могут относиться и другие параметры (близость к населенным пунктам, транспортным магистралям, инженерным сетям, источникам водоснабжения). Следует отметить, что в отличие требований к местоположению зданий, строений, для которых достаточно указания адреса, для земельных участков необходимо пространственное отражение их местоположения на картографической основе.

Важно учитывать, что способ индивидуализации земельного участка должен быть сопоставим со стоимостью земли. При ее невысокой стоимости достаточно иметь недорогие механизмы определения границ (например, определение границ на местности). Земельные участки, имеющие более высокую стоимость, требуют более точных и дорогостоящих методов установления границ. Неслучайно наиболее высокие требования к точности данных о земельных участках предъявляются в экономически развитых странах, стоимость земельных участков в которых высока, а свободные пространственные ресурсы практически исчерпаны (в Германии, Австрии, Швеции и других).

В условиях исключительной государственной собственности на землю практическая потребность в точном определении границ участков отсутствовала. С признанием земельных участков недвижимостью и возрастанием их рыночной стоимости наблюдается тенденция ужесточения требований к точности границ.

Для характеристики земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений важное значение имеют также вопросы о составе (структуре) земельного участка и о его месте в системе недвижимого имущества, которые взаимосвязаны между собой.

До недавнего времени в законодательстве Российской Федерации и юридической литературе земельный участок рассматривался как принадлежность главной вещи – строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользования земельным участком.

В последние годы эта позиция подвергается критике. Как отмечается, в классическом обороте главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью – расположенные на нем объекты, включая здания, строения, сооружения.

В настоящее время отсутствует определенность в вопросе о том, какое место занимает земельный участок среди других объектов недвижимости. Можно выделить следующие виды юридической взаимосвязи земельного участка с иными объектами, которые допускаются действующим законодательством:

  1. земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости имеют самостоятельное значение и находятся в обороте независимо друг от друга, либо земельный участок рассматривается как принадлежность главной вещи – здания, строения;
  2. земельный участок является составной частью другого объекта (имущественного комплекса), либо земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость для целей гражданского оборота рассматриваются как одна сложная вещь, предполагающая их совместное использование по общему назначению;
  3. земельный участок включает в себя различные элементы (составные части), использование которых невозможно без использования земельного участка и которыми  могут являться почва, водные объекты, лесные и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения, то есть сам земельный участок рассматривается как сложная или составная вещь либо как главная вещь с принадлежностями.

Следует признать, что проблемы классификации недвижимых вещей и их взаимосвязей, вопросы состава (структуры) недвижимого имущества в действующем законодательстве урегулированы недостаточно полно. В теории гражданского права слабо разработаны категории сложных и составных (совокупных) вещей, отсутствуют четкие критерии разграничения составной части и принадлежности, не рассматриваются вопросы физической и функциональной связи составных частей.

В связи с этим в последнее время некоторые юристы обращаются к зарубежному опыту регулирования соответствующих отношений.

Исследуя земельный участок как объект гражданско-правовых отношений, невозможно обойти вопрос о том, каким образом часть земли становится объектом гражданских прав, гражданского оборота, то есть вопрос о создании (формировании) земельного участка как объекта недвижимости. Представляется, что значение этого вопроса недооценивается как в действующем законодательстве, так и в юридической литературе. Вместе с тем не вызывает сомнений то, что для собственника земельного участка важна не только законность его права, но и правомерность образования конкретного объекта собственности.

Как правило, границы земельного участка устанавливаются исходя из экономических и иных потребностей человека, то есть являются субъективными. Несмотря на естественное происхождение земли как природного объекта и природного ресурса, для того чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости, необходимы действия юридического и фактического характера. Иначе говоря, он должен быть создан (сформирован).

При анализе действующего российского законодательства можно прийти к выводу, что земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:

  1. образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель;
  2. формирование земельных участков в результате преобразования уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

Что касается самой процедуры создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости, то условно в ней можно выделить три этапа.

На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами являются межевание и геодезическая съемка участка.

На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоение ему индивидуального кадастрового номера.

Согласно действующему законодательству государственный кадастровый учет земельного участка – это момент его фактического возникновения. При этом Государственный земельный кадастр можно считать «физическим кадастром», отражающим земельные участки как физические объекты, а основной принцип его ведения можно определить как «один кадастр – одна вещь».

Существует мнение, что недвижимостью должно признаваться только  то имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и что «до момента регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует». Иначе говоря, государственная регистрация выделяется в качестве юридического признака недвижимости.

Учитывая это, третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности и иных прав на него.

Таким образом,  создание (формирование) земельного участка как объекта недвижимости представляет собой сложную публичную процедуру, включающую определение его границ, размеров, состава, отражение местоположения недвижимого имущества на картографической основе, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, а также государственную регистрацию права собственности  на земельный участок и иных предусмотренных законом прав. 



+7 (968) 478 11 45

  • Юридические услуги;
  • Запись к юристу/адвокату;
  • Бесплатная юридическая консультация по телефону;
  • Прочие юридические вопросы.

Напишите нам: admin@yurist-77.ru

Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию или задать интересующий Вас вопрос — напишите нам на вышеуказанный адрес электронной почты. В письме не забудьте указать номер телефона.

Юрист-77.ру

  • Юридические услуги;
  • Бесплатная юридическая консультация;
  • Москва и область;
  • Юридические статьи.