Выбор способа управления многоквартирным домом и его реализация
Способы управления МКД
Изменение законодательства РФ внесло некоторые изменения в способы управления многоквартирным домом. Самое главное изменение: с 1 мая 2015 года осуществлять управление многоквартирным домом может только организация, которая получила лицензию на данный вид деятельности. Это означает, что такой способ управления многоквартирным домом (МКД), как непосредственное управление, в корне меняет свою специфику. Изменился предмет в данном способе управления МКД. Если раньше законодательством не был установлен предел количества квартир в доме, которыми можно было управлять с помощью непосредственного управления, то сейчас законодательством установлен лимит: не более 16-ти квартир. Данную норму устанавливает ФЗ от 21.07.2014 N 255.
А что делать, если способ управления МКД уже выбран в виде непосредственного управления, но квартир в доме более 16-ти? В этом случае нужно выбирать другой способ управления (ТСЖ или управляющую компанию). Лучше это сделать в добровольном порядке, т.к. при бездействии самих жильцов конкурс на управление объявит органы местного самоуправления, а это чревато рядом минусов.
Непосредственное управление МКД
Положительной особенностью этого способа управления является то, что собственники жилья сами управляют своим домом. Это находит отражение в самостоятельном выборе объекта инвестирования собранных денежных средств. Собственники жилья имеют право осуществлять ремонт и обслуживание недвижимости как своими силами, так и привлекать для этих целей сторонние подрядные организации. Что касается заключения договоров на оказания коммунальных услуг, таких, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведения, электроснабжения и т.д., то они заключаются индивидуально с каждым собственником жилья. Причём при проведении капитального ремонта собственникам следует рассчитывать только на собственные денежные средства, т.к. поддержка государства в данном вопросе в этом способе управления не предусмотрена. К плюсам данного вида управления МКД следует отнести отсутствие коллективной ответственности жильцов по долгам за жилищно-коммунальные услуги. В данном виде управления функции координатора и контролёра исполнения работ, и услуг могут выполнять как совет жильцов дома, так и о конкретно взятый собственник недвижимости, который изъявил желание взять на себя данный процесс. Стоит отметить, что данная инициатива не оплачивается. Ещё одним недостатком является неопределённость формы отчётности и периода управляющей компании перед жильцами, а также отсутствует упоминание о форме контроля со стороны жителей.
Захват парковки во дворах
Что делать, если захватили парковку во дворе? При обнаружении факта незаконного ограждения парковочного места во дворе следует написать заявление в Государственную инспекцию по недвижимости, в котором произошло правонарушение. В заявлении нужно указать фактические обстоятельства правонарушения: где, когда и кем было установлено незаконное ограждение, назвать номера квартир и машин людей, которые произвели сиё деяние. К заявлению можно приложить фото места нарушения, количество фотографии и их содержание должно отображать факт нарушения и, желательно, номера машин нарушителей.
Если удалось заснять видео-фиксацию установки незаконного ограждения, то его тоже необходимо приложить к заявлению. Заявление подписывается (лучше собрать ещё подписи других недовольных жильцов).
В заявлении нужно указать статьи законов, которые нарушаются в следствие самозахвата парковочных мест.
Это:
1. ст. 7.1 КоАП – самовольное занятие земельного участка (для граждан штраф не менее 5 000 т.р. или от 1 до 1.5 процента от кадастровой стоимости, если она определена);
Как взыскать долг за ЖКХ
Способы взыскания долга
Тенденция последних лет отчётливо свидетельствует о том, что собственники недвижимого имущества, наниматели жилых помещений стали меньше платить за жилищно-коммунальные услуги. Резко возросло количество «незначительных» долгов в размере около 8 000 – 10 000 тысяч рублей. Это обернулось реальной проблемой для Управляющих Компаний, ТСЖ и СНТ. Обычно УК или ТСЖ не придают таким долгам должного внимания. На самом деле – это достаточно коварная ситуация. Суммы долга могут резко увеличиваться, как и количество неплательщиков. Жильцы, обычно, между собой общаются и информация о том, что можно «немного недоплатить» быстро распространится по дому или СНТ. Некоторые жильцы наивно полагают, что долг до 10 000 тысяч рублей им могут простить. Есть разные способы взыскания долга. Не стоит забывать о том, что значительная сумма долга перед ресурсоснабжающими организациями может привести к прекращению деятельности управляющей организации.
Как бороться с небольшими долгами за жилищно-коммунальные услуги
Для начала нужно выйти на контакт с должником и узнать причину, по которой образовалась задолженность. Телефонный разговор с собственником или нанимателем может показать всю банальность ситуации – 13% просто забывают заплатить за услуги. Это самый лёгкий случай, когда задолженность гасится только после звонка неплательщику.
Как зарегистрировать бизнес
Регистрация бизнеса
В современном экономическом обществе люди делятся на 2 категории: кто работает на кого-либо и те, кто работает на себя. Работать на себя – значит иметь свой бизнес. Коммерческая деятельность физического лица в РФ осуществляется путём его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) или открытием общества с ограниченной ответственностью (ООО). ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» устанавливает особый порядок для реализации коммерческой деятельности. При создании, реорганизации, ликвидации юридических лиц, а также внесении изменений в их учредительные документы – требуется государственная регистрация.
Работа с должниками по ЖКУ
Должники за ЖКУ
Кризис, связанный с изменением курса валют в 2014-2015 гг., негативно отразился на выплатах по обязательствам физических и юридических лиц. Специалисты из разных областей, таких, как кредитование, оказание услуг фиксируют положительную динамику в увеличении числа должников. Физические и юридические лица отказываются платить по обязательствам договоров на оказание услуг, поставку. Не обошла
стороной данная печальная тенденция и сферу оказания жилищно-коммунальных услуг. По нашим подсчётам средняя задолженность за оплату коммунальных услуг перед товариществами собственников жилья (ТСЖ) выросла в 2015 году на 12%. В денежном эквиваленте средняя сумма задолженности перед ТСЖ, которые к нам обращаются за юридическим обслуживанием, составляет 450 000 руб. Довольно немаленькая сумма, которая требует своевременного взыскания.
Методы по работе с должниками по ЖКУ
Помимо стандартных методов взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг наша Компания исходя из многолетнего опыта ведения дел по дебиторской задолженности разработала собственный эффективный метод по взысканию задолженности. Он включает в себя целый комплекс мероприятий, направленный на получение положительного результата в отношении нашего Доверителя. Комплекс можно разделить на 2 группы: досудебное взыскание задолженности и судебный порядок взыскания задолженности:
1. Досудебное взыскание задолженности:
Ни для кого не секрет, что грамотные переговоры с должником по оплате и убедительные доводы, направленные на мотивацию оплаты долга в досудебном порядке, являются самым быстрым и эффективным способом взыскания. Наши юристы выработали свой креативный подход в этом вопросе:
Сложные случаи взыскания долга в сфере ЖКХ
Взыскание долга за ЖКУ
Сложные случаи по взысканию долга в ЖКУ характеризуются несколькими особенностями. В первую очередь – это постоянно растущая сумма долга по оплате. Мы часто сталкиваемся с ситуациями, где сумма долга изначально небольшая и колеблется в пределах 10 000 тысяч рублей. На этой стадии должник, как правило, ведёт себя достаточно пассивно. Для стимуляции чувства вины и вырабатывания у должника желания 
оплатить долг за услуги ЖКХ мы применяем метод дистанционного общения. В настойчивых телефонных звонках, а также письменных уведомлениях (в том числе и посредствам SMS) сотрудники нашей компании разъясняют должнику, что сумма долга и сумма неустойки (пени) вырастит в несколько раз за непродолжительное время.
Во время дистанционного общения с должником наши специалисты не обходят стороной и жизненные ситуации должника. Проявление интереса к проблемам должника, из-за которых он не может погасить долг в данный момент, даёт хорошие шансы на результативную работу. Должник тоже человек, и порой, следует немного отступить от общепринятых правил общения с должником и выслушать его, проявив тем самым навыки психологического воздействия. Дать понять человеку, что мы не воюем с ним, а сотрудничаем, т.к. погашение задолженности в сфере ЖКХ-услуг является взаимовыгодным для обеих сторон.
Когда должник плохо идёт на контакт во время дистанционного общения, то стоит нанести ему очный визит. Во время встречи можно объективно оценить настрой, платёжеспособность и другие факторы, которые могут напрямую или косвенно повлиять на погашение задолженности. Напоминание о реальности запрета выезда, скажем, на отдых, за рубеж при непогашенной задолженности и реальность ареста имущества, как правило, стимулирует сознание должника на оплату долга. Хорошо помогает направить в правильное русло сознание должника рассказ о подобном случае взыскания долга, который был сопровождён реализацией недвижимого имущества должника (квартиры, загородного дома, земельного участка) в счёт погашения задолженности по ЖКХ-услугам.
Суд по долгам за ЖКУ: иск или судебный приказ
Напомню, что с 1 июня 2016 года в РФ вступили в силу поправки в федеральный закон, которые позволили Управляющим Компаниям, ТСЖ и СНТ взыскивать долги с неплательщиков по ЖКУ в упрощённом порядке. Такой порядок предполагает не исковое, а приказное производство.
Судебный приказ по долгу за ЖКУ
Судебный приказ мировым судьёй выносится единолично на основании заявления от истца о взыскании денежных сумм с должника. Есть небольшая оговорка – сумма взыскания по данному заявлению не может превышать 500 000 тысяч рублей.
Заявление о вынесения судебного приказа подаётся в суд по общим правилам подсудности, а государственная пошлина взимается в размере 50% от госпошлины за рассмотрение искового заявления по аналогичному спору. Также стоит отметить, что сроки рассмотрения заявления о вынесения приказа гораздо меньше, чем у искового заявления – все 5 дней с момента подачи. Судебный приказ по взысканию долга за ЖКУ также содержит в себе функции исполнительного документа, который подаётся для возбуждения исполнительного производства в территориальный отдел ОСП. Не нужно ждать несколько месяцев с момента вступления решения в законную силу, чтобы получить исполнительный лист, как в исковом производстве. Месяц уходит на срок обжалования со дня вступления в силу и ещё неопределённый срок, в который аппарат судьи сподобится выдать непосредственно сам документ на руки взыскателю. На первый взгляд есть много очевидных плюсов приказного производства перед исковым, но так ли это на самом деле?
Исковое заявление по долгу за ЖКУ
Давайте по порядку действий рассмотрим, с какими негативными факторами может столкнуться взыскатель (УК, ТСЖ или СНТ).